Ratgeber zur Grundsteuer
Grundsteuer in der Türkei
für ausländische Eigentümer
Die Grundsteuer in der Türkei ist im europäischen Vergleich niedrig. Hier finden Sie eine vollständige Aufschlüsselung dessen, was Sie beim Kauf zahlen, was jährlich anfällt und wie Mieteinnahmen besteuert werden. Enthält Freibeträge bei der Kapitalertragsteuer, DASK-Anforderungen und Pflichten für Gebietsfremde.
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Jährliche Kosten
Was Sie jedes Jahr zahlen.
Emlak Vergisi (Grundsteuer)
Der Satz hängt von der Immobilienart und der Gemeinde ab. Wohnimmobilien (mesken): 0,1 % in Standardgemeinden, 0,2 % in Großstadtgemeinden (Büyükşehir). Gewerbe/Arbeitsplatz (işyeri): genau doppelt so hoch wie Wohnimmobilien — 0,2 % Standard, 0,4 % Großstadt. Bauland (arsa): der höchste Satz mit 0,3 % Standard und 0,6 % Großstadt. Landwirtschaftliche Fläche (arazi): 0,1 % Standard, 0,2 % Großstadt.
DASK-Erdbebenversicherung
Pflichtversicherung gegen Erdbeben. Die Mindestprämien nach seismischer Risikozone lagen 2026 bei etwa ₺505–₺1.951, die tatsächliche Prämie richtet sich jedoch nach Bauart, Größe in m² und Risikozone des Gebäudes, sodass größere oder risikoreichere Immobilien in der Regel mehr kosten. Die maximale Deckungssumme wird regelmäßig angehoben (2026 rund ₺2,1 Millionen). Ein Verzicht ist nicht möglich — sie ist Voraussetzung für Versorgungsanschlüsse und Immobilientransaktionen. Prämien und Deckungsgrenzen werden jährlich neu bewertet, behandeln Sie daher jede genannte Zahl als groben Richtwert und prüfen Sie den aktuellen DASK-Tarif, bevor Sie kalkulieren.
Hausgeld (Aidat)
Verwaltungsgebühr für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Sicherheit, Pool, Fitnessstudio usw. Variiert stark je nach Qualität und Größe der Anlage.
Wohngebäudeversicherung (optional)
Übliche Hausratversicherung zusätzlich zu DASK. Deckt Hausrat, Haftpflicht, Feuer und Überschwemmung ab. Nicht verpflichtend, aber dringend empfohlen.
Kaufsteuern
Einmalige Steuern beim Kauf.
Grundbuchgebühr (Tapu Harcı)
Wird am Tag der Eigentumsübertragung im TAPU-Amt gezahlt. Üblicherweise wird sie 2 % Käufer / 2 % Verkäufer aufgeteilt, ist aber frei verhandelbar. Berechnungsgrundlage ist der angegebene Wert, der vom tatsächlichen Kaufpreis abweichen kann.
Mehrwertsteuer (Katma Değer Vergisi)
1 % bei neuen Wohnimmobilien bis 150 m² (Standard für sozialen Wohnungsbau). 20 % bei Gewerbeimmobilien und Luxuswohnungen. Die meisten Wiederverkaufsobjekte sind mehrwertsteuerfrei.
Umlauffondsgebühr (Döner Sermaye)
Verwaltungsgebühr an die TAPU-Direktion. Ein kleiner Festbetrag, kein prozentualer Satz.
Immobilienbewertungsgebühr
Seit 2019 verpflichtend. Ein amtlicher Gutachter erstellt das für die TAPU-Übertragung erforderliche Wertgutachten.
Mieteinnahmen
Steuer auf Mieteinnahmen in der Türkei.
| Jährliche Mieteinnahmen | Steuersatz | Hinweise |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen bis ₺58.000 | Steuerfrei | Freibetrag für Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien (mesken) für 2026. Unterhalb dieser Schwelle fällt keine Steuer auf Mieteinnahmen an — der Freibetrag steigt jährlich (2025 waren es ₺47.000, 2024 ₺33.000). |
| Netto-Mieteinnahmen bis ₺190.000 | 15 % | Nach Abzug des Freibetrags von ₺58.000 sowie entweder der tatsächlichen belegten Ausgaben oder der pauschalen 25%-Abzugsregel |
| Netto-Mieteinnahmen ₺190.001–400.000 | 20 % | Progressive Stufe |
| Netto-Mieteinnahmen ₺400.001–1.000.000 | 27 % | Progressive Stufe |
| Netto-Mieteinnahmen ₺1.000.001–5.300.000 | 35 % | Progressive Stufe |
| Netto-Mieteinnahmen über ₺5.300.000 | 40 % | Höchststufe |
Mieteinnahmen aus türkischem Immobilienbesitz müssen der türkischen Steuerbehörde gemeldet werden. Die Steuerstufen werden jährlich inflationsbedingt angepasst.
Kapitalerträge
Steuer beim Verkauf türkischer Immobilien.
Haltedauer unter 5 Jahren
Wenn Sie Ihre türkische Immobilie innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf verkaufen, unterliegt jeder Gewinn der türkischen Einkommensteuer zu progressiven Sätzen (dieselben landesweiten Einkommensteuerstufen, jährlich inflationsbedingt angepasst):
- • Gewinn bis ₺190.000: 15 % Steuer
- • Gewinn ₺190.001–400.000: 20 % Steuer
- • Gewinn ₺400.001–1.000.000: 27 % Steuer
- • Gewinn ₺1.000.001–5.300.000: 35 % Steuer
- • Gewinn über ₺5.300.000: 40 % Steuer
Bevor diese Stufen greifen, mindern zwei Anpassungen den steuerpflichtigen Gewinn: ein jährlicher Freibetrag auf den Gewinn selbst (₺150.000 für 2026) sowie eine Inflationsanpassung des ursprünglichen Kaufpreises anhand türkischer Erzeugerpreisdaten (Yİ-ÜFE), was den steuerpflichtigen Betrag im Vergleich zu einer einfachen Berechnung aus Verkaufspreis minus Kaufpreis deutlich verringern kann.
Beispiel: Kauf für ₺500.000, Verkauf für ₺750.000 nach 3 Jahren. Der Rohgewinn beträgt ₺250.000. Nach Inflationsanpassung des Kaufpreises und Abzug des Freibetrags für 2026 ist der steuerpflichtige Gewinn geringer als ₺250.000 — die vollständige Berechnung mit aktueller PPI-Indexierung finden Sie in unserem eigenen Leitfaden zur Kapitalertragsteuer.
Haltedauer über 5 Jahren
Wenn Sie die Immobilie länger als 5 Jahre halten, ist der Veräußerungsgewinn vollständig von der türkischen Einkommensteuer befreit. Sie zahlen keine Steuer auf den Gewinn, unabhängig davon, wie viel Sie über Ihrem ursprünglichen Kaufpreis verkaufen.
Beispiel: Kauf für ₺500.000, Verkauf für ₺1.000.000 nach 6 Jahren. Der Gewinn beträgt ₺500.000. Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn beträgt ₺0. Dies ist eines der attraktivsten Merkmale der Türkei für langfristige Immobilieninvestoren.
Berechnungsmethode
Der Veräußerungsgewinn errechnet sich als: Verkaufspreis (im TAPU angegeben) minus Kaufpreis (im TAPU angegeben). Die Steuerbehörde verwendet die offiziell angegebenen Werte aus den Grundbuchurkunden, nicht den tatsächlich privat gezahlten oder erhaltenen Betrag. Deshalb handeln manche Käufer beim Kauf einen niedrigeren angegebenen Wert aus — das verringert den steuerpflichtigen Gewinn beim Verkauf. Diese Strategie wird von den türkischen Steuerbehörden jedoch zunehmend genauer geprüft.
Der jährliche Freibetrag gilt für jede Immobilie, nicht nur für den Hauptwohnsitz
Anders als in manchen Ländern ist die türkische Kapitalertragsteuer-Entlastung nicht dem Hauptwohnsitz vorbehalten. Der jährliche Freibetrag auf Immobiliengewinne (₺150.000 für 2026, jährlich angepasst) gilt für jeden türkischen Immobilienverkauf innerhalb des 5-Jahres-Fensters — eine Mietimmobilie, ein Grundstück oder ein Ferienhaus qualifizieren genauso wie ein Hauptwohnsitz. Er steht Ansässigen und Gebietsfremden gleichermaßen zur Verfügung. Nur der Gewinn oberhalb dieses Freibetrags wird zu progressiven Sätzen besteuert. Konsultieren Sie einen türkischen Steuerberater (mali müşavir), um die genaue Zahl für Ihr Verkaufsjahr zu bestätigen und zu prüfen, ob häufige/wiederholte Immobilienverkäufe Ihre Tätigkeit als gewerblichen Handel umqualifizieren könnten, wodurch sowohl der Freibetrag als auch die 5-Jahres-Regel verloren gehen.
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Mehrwertsteuer auf Immobilien
Mehrwertsteuer (KDV) beim Immobilienkauf.
Wann Mehrwertsteuer anfällt
Mehrwertsteuer gilt nur für neue Immobilien (jünger als 2 Jahre), die vom ursprünglichen Bauträger oder der Baufirma verkauft werden. Die meisten von Privatpersonen verkauften Wiederverkaufsobjekte sind mehrwertsteuerfrei. Mehrwertsteuer gilt NICHT für Grundstücke oder bereits bewohnte Immobilien.
Mehrwertsteuersätze
Seit einer Regeländerung 2022 richtet sich der Satz für neue Wohneinheiten bis 150 m² nach dem von der Gemeinde angegebenen Bodenwert pro m² (arsa birim m² vergi değeri) statt nach einer einfachen Standortkennzeichnung:
- 1 %Neue Wohnimmobilien bis 150 m², außerhalb von Großstadtgemeinden (büyükşehir) oder innerhalb einer Großstadtgemeinde, in der der angegebene Bodenwert unter ₺1.000/m² liegt.
- 8 %Neue Wohnimmobilien bis 150 m² innerhalb einer Großstadtgemeinde mit angegebenem Bodenwert von ₺1.000–1.999,99/m².
- 20 %Jede neue Wohnimmobilie über 150 m² (unabhängig vom Standort), Wohnimmobilien in einer Großstadtgemeinde mit angegebenem Bodenwert von ₺2.000/m² oder mehr sowie Gewerbeimmobilien/Bürogebäude im Allgemeinen.
Die Bodenwertstufe wird von der Gemeinde festgelegt und ist in den Bauunterlagen ausgewiesen — fragen Sie Ihren Bauträger oder Notar, welcher Stufe Ihre Einheit zugeordnet ist, bevor Sie automatisch von 1 % ausgehen.
Neubau versus Wiederverkauf
Eine Immobilie, die während des Vorverkaufs oder unmittelbar nach Fertigstellung (innerhalb von 2 Jahren nach Erstregistrierung des Bezugs) von einem Bauträger gekauft wird, unterliegt der Mehrwertsteuer. Sobald die Immobilie vom Erstkäufer bewohnt wurde, sind spätere Wiederverkäufe in der Regel mehrwertsteuerfrei. Der Notar des Verkäufers sollte den Mehrwertsteuerstatus vor dem Kauf bestätigen — es handelt sich um einen erheblichen Kostenunterschied.
Beispiel: Neue Wohnung für ₺500.000 mit 1 % Mehrwertsteuer = ₺5.000 Mehrwertsteuer. Dieselbe Wohnung gebraucht vom Erstbesitzer gekauft = keine Mehrwertsteuer. Dies ist ein wichtiger Verhandlungspunkt.
Mehrwertsteuerbefreiung für ausländische Käufer
Ausländische Staatsangehörige erhalten KEINE pauschale Mehrwertsteuerbefreiung beim Kauf türkischer Immobilien. Wird eine Immobilie jedoch in einer Sonderwirtschaftszone oder im Rahmen eines Förderprogramms für ausländische Investitionen erworben, können Mehrwertsteuerbefreiungen gelten. Manche Bauträger bieten Finanzierungspakete mit Mehrwertsteuerermäßigungen für ausländische Käufer als Verkaufsanreiz an. Fragen Sie Bauträger oder Verkäufer immer, ob Mehrwertsteuerbefreiungen, -ermäßigungen oder Anreize verfügbar sind.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Steuer beim Erben oder Verschenken von Immobilien.
Erbschaftsteuersätze
Die Türkei besteuert Erbschaften (Veraset ve İntikal Vergisi) mit einer einzigen progressiven Satztabelle, die auf den steuerpflichtigen Wert nach Abzug eines Freibetrags pro Erben angewendet wird — es handelt sich nicht um unterschiedliche Satztabellen je nach Verwandtschaftsgrad. Was sich je nach Verwandtschaftsgrad ändert, ist die Höhe des Freibetrags, und sowohl der Freibetrag als auch die Stufenschwellen werden jährlich inflationsbedingt angepasst:
- 1%Erste Stufe des steuerpflichtigen Werts (nach dem Freibetrag), die über Stufen von 3 %, 5 % und 7 % bis zu einem Höchstsatz von 10 % auf den obersten Anteil ansteigt.
Für 2026 ist jedes Kind (sowie der Ehepartner, der zusammen mit Kindern erbt) für die ersten ₺2.907.136 seines Anteils befreit; ein Ehepartner, der ohne Kinder erbt, ist bis ₺5.817.845 befreit. Nur der Wert oberhalb des jeweils geltenden Freibetrags wird zu den progressiven Sätzen von 1–10 % besteuert. Diese Werte werden jährlich von der Steuerbehörde (GİB) festgelegt und sollten vor der Schätzung einer tatsächlichen Steuerlast stets für das aktuelle Jahr geprüft werden.
Schenkungsteuer auf Immobilien
Schenkungen zu Lebzeiten (ivazsız intikaller) — die Übertragung einer Immobilie an eine andere Person ohne Gegenleistung, während Sie noch leben — werden nach demselben Gesetz, jedoch mit einer separaten, höheren Satztabelle besteuert: 10 %, 15 %, 20 %, 25 % und 30 % auf aufeinanderfolgende Wertstufen, unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis zum Empfänger. Ein einziger pauschaler Freibetrag gilt, bevor überhaupt Steuer anfällt (₺66.935 für 2026), und es gibt keine besondere Ehegattenbefreiung wie bei der Erbschaft.
Hinweis: Eine an ein Kind verschenkte Immobilie kann vom Empfänger nicht innerhalb von 5 Jahren gewinnbringend verkauft werden, ohne dass auf die Differenz zwischen Schenkungswert und Verkaufspreis Kapitalertragsteuer anfällt.
Steuerliche Bemessungsgrundlage und Freibeträge
Erbschaft- und Schenkungsteuer werden auf den offiziell angegebenen Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Erbschaft oder Schenkung berechnet, der oft deutlich unter dem Marktwert liegt. Dies führt häufig zu einer viel geringeren Steuerlast als erwartet. Zudem gibt es in jedem Steuerjahr Freibeträge für kleinere Schenkungen an Familienmitglieder — konsultieren Sie einen türkischen Steuerberater zu den aktuellen Freibetragshöhen.
Ausländische Erben und Ansässigkeit
Ausländische Erben (Gebietsfremde) können bei geerbten Immobilien mit Quellensteuern konfrontiert sein. Die Türkei besteuert gebietsfremde Begünstigte auf Einkünfte und Vermögenswerte aus türkischer Quelle. Erben Sie als Gebietsfremder eine türkische Immobilie, unterliegen Sie möglicherweise sowohl der türkischen Erbschaftsteuer als auch der Erbschaftsteuer Ihres Heimatlandes. Die Türkei hat mit einigen Ländern (Deutschland, Niederlande, Österreich und anderen) Erbschaftsteuerabkommen, die eine Doppelbesteuerung verringern können. Es ist entscheidend, bei einer internationalen Erbschaft türkischer Immobilien Steuerberater sowohl in der Türkei als auch im Heimatland zu konsultieren.
Besteuerung von Gebietsfremden
Steuerpflichten für Immobilieneigentümer im Ausland.
Definition des Ansässigkeitsstatus
In der Türkei gilt als Gebietsfremder, wer sich im Kalenderjahr nicht länger als 180 Tage physisch in der Türkei aufhält UND keine Aufenthaltserlaubnis (ikamet) besitzt. Für Gebietsfremde gelten andere Steuerregeln als für Ansässige. Ausländische Immobilieneigentümer, die ihr türkisches Zuhause nur wenige Wochen im Jahr besuchen, werden steuerlich in der Regel als Gebietsfremde eingestuft.
Besteuerung von Gebietsfremden bei türkischen Immobilien
Gebietsfremde zahlen weiterhin Grundsteuer (emlak vergisi), DASK-Erdbebenversicherung und Einkommensteuer auf türkische Mieteinnahmen. Die steuerliche Behandlung von Gebietsfremden ist jedoch komplex:
- • Gebietsfremde zahlen dieselben Grundsteuersätze wie Ansässige (0,1–0,2 % für Wohnimmobilien, je nachdem, ob die Gemeinde eine Großstadtgemeinde ist)
- • Die DASK-Erdbebenversicherung bleibt weiterhin verpflichtend
- • Mieteinnahmen werden zu progressiven Sätzen besteuert, jedoch mit möglicher Quellensteuer oder ermäßigten Sätzen aus Steuerabkommen
- • Kapitalerträge aus Immobilienverkäufen werden in der Regel zu denselben Sätzen wie bei Ansässigen besteuert
DASK-Versicherungspflicht für Gebietsfremde
Die DASK-Erdbebenversicherung ist für alle Wohnungseigentümer in der Türkei verpflichtend, ob ansässig oder gebietsfremd. Ein Verzicht, eine Kündigung oder eine Umgehung ist nicht möglich. Gebietsfremde müssen die DASK-Versicherung aktiv aufrechterhalten. Zahlt ein Gebietsfremder DASK nicht, kann der Versorger die Anschlüsse trennen. DASK muss bei jeder Immobilientransaktion (Verkauf, Umschuldung oder Erbübertragung) aktuell sein.
Mieteinnahmen und Quellensteuer
Erhält ein Gebietsfremder Mieteinnahmen aus türkischem Immobilienbesitz über einen Vermietungsagenten oder eine Hausverwaltung, kann Quellensteuer anfallen. Die Türkei kann 20 % der Mietzahlungen als vorläufige Steuer einbehalten. Die endgültige Steuerlast hängt vom Gesamteinkommen und den geltenden Steuerabkommen mit dem Heimatland des Gebietsfremden ab. Viele Länder haben mit der Türkei Abkommen, die die Quellensteuersätze auf türkische Mieteinnahmen auf 10–15 % reduzieren.
Tipp: Gebietsfremde sollten sicherstellen, dass Mieteinnahmen über offizielle Kanäle (Hausverwaltung, Banküberweisung) statt über Barzahlungen fließen. Dies gewährleistet den korrekten Steuereinbehalt und die für Abkommensvorteile nötige Dokumentation.
Pflichten zur Steuererklärung
Gebietsfremde mit türkischen Mieteinnahmen müssen in der Regel jährlich eine türkische Steuererklärung abgeben. Viele Länder verlangen zudem von ihren gebietsfremden Staatsbürgern, ausländisches Vermögen und Einkommen zu melden. Die USA (FATCA), Großbritannien, Deutschland, Frankreich und andere Länder haben spezielle Meldepflichten für Auslandsvermögen. Doppelbesteuerungsabkommen verhindern eine doppelte Besteuerung desselben Einkommens. Gebietsfremde sollten Steuerberater sowohl in der Türkei als auch in ihrem Heimatland konsultieren, um ihre vollständigen Pflichten zu verstehen.
Herausforderungen bei Bankkonten
Gebietsfremde haben oft Schwierigkeiten, türkische Bankkonten zur Einziehung von Mieteinnahmen zu eröffnen. Viele türkische Banken beschränken Konten auf Ansässige oder verlangen eine türkische Adresse, eine Aufenthaltserlaubnis oder einen fortlaufenden Aufenthalt. Manche Banken akzeptieren Gebietsfremde, jedoch mit höheren Gebühren oder Einschränkungen. Dies erschwert die Verwaltung von Mieteinnahmen und die Steuermeldung. Gebietsfremde greifen häufig auf eine autorisierte Hausverwaltung oder einen muhasebeci (Steuerberater) zurück, um Mieteinzug und Steuererklärungen in der Türkei abzuwickeln.
Regionale Unterschiede
Grundsteuersätze nach Stadt und Bezirk.
Die Grundsteuersätze variieren erheblich, je nachdem, ob sich eine Immobilie in einer Großstadtgemeinde (büyükşehir) oder einer Standardgemeinde befindet. Großstadtgebiete verlangen 0,2 % auf Wohnimmobilien, während Standardgemeinden (Nicht-Großstadt) 0,1 % verlangen. Seit der türkischen Kommunalreform von 2014 sind 30 der 81 Provinzen der Türkei — darunter Istanbul, Ankara, Antalya, Izmir und Muğla (mit Bodrum und Fethiye) — Büyükşehir-Provinzen, sodass die Großstadtsätze landesweit in der Provinz gelten und nicht nur in den Stadtzentren. Angegebene Werte variieren zudem stark je nach Lage und Attraktivität, was den tatsächlichen Steuerbetrag beeinflusst.
| Stadt | Großstadtsatz | Nicht-Großstadtsatz | Wohnzonen | Hinweise |
|---|---|---|---|---|
| Istanbul | 0,2 % | 0,1 % | Überwiegend Großstadtsätze | Ganz Groß-Istanbul (Bahçelievler, Beşiktaş, Kadıköy, Beyoğlu, Çatalca, Silivri) liegt innerhalb der Istanbul Büyükşehir Belediyesi, sodass der metropolitane Wohnsteuersatz von 0,2 % stadtweit gilt. |
| Ankara | 0,2 % | 0,1 % | Gemischte Sätze | Hauptstadt. Die zentralen Bezirke (Çankaya, Cebeci, Keçiören) unterliegen dem Großstadtsatz; einige wenige ländliche Außenbezirke können noch für den Standardsatz infrage kommen. |
| Antalya | 0,2 % | 0,1 % | Touristenzentrum | Der Großstadtsatz gilt in Muratpaşa, Kepez und Konyaaltı als Teil der Antalya Büyükşehir Belediyesi. Beliebte Touristenziele weisen höhere angegebene Werte auf, was die fällige Steuer trotz gleichen Satzes erhöht. |
| Izmir | 0,2 % | 0,1 % | Küstenaufschlag | Großstadtsatz in Konak, Alsancak, Buca und weiteren Bezirken der Izmir Büyükşehir. Immobilien direkt am Strand werden mit höheren angegebenen Werten veranschlagt, was die Steuerlast erhöht. |
| Bodrum | 0,2 % | entfällt | Küstenresort | Bodrum liegt innerhalb der Muğla Büyükşehir Belediyesi, sodass der metropolitane Wohnsteuersatz von 0,2 % gilt. Angegebene Werte für Immobilien am Strand und im Luxussegment liegen deutlich höher als vergleichbare Objekte im Landesinneren. |
| Fethiye | 0,2 % | entfällt | Touristenziel | Auch Fethiye liegt innerhalb der Muğla Büyükşehir Belediyesi, sodass der metropolitane Wohnsteuersatz von 0,2 % gilt. Der Blue-Cruise-Tourismus treibt die Immobilienbewertungen in die Höhe, besonders bei Objekten mit Meerblick. |
Die Sätze gelten für den angegebenen Immobilienwert (beyan değeri), nicht für den Marktwert. Angegebene Werte werden von den Gemeinden festgelegt und liegen oft 30–50 % unter den tatsächlichen Marktpreisen, was zu niedrigeren Steuerrechnungen führt.
Praxisbeispiele
Beispiele zur Berechnung der Grundsteuer.
Im Folgenden finden Sie realistische jährliche Steuerszenarien für eine 100-m²-Wohnung in verschiedenen Situationen. Diese Beispiele zeigen die kombinierten Kosten aus Grundsteuer (emlak vergisi), DASK-Versicherung und Aidat (Gebäudegebühren).
| Szenario | Angegebener Wert | Grundsteuer | DASK | Aidat (monatlich) | Gesamt jährlich |
|---|---|---|---|---|---|
Neubauwohnung Neubau, angegebener Wert ₺500.000, Wohnimmobilie (mesken) | ₺500.000 | ₺1.000 (0,2 % Wohnsatz, Istanbul Großstadt) | ₺800 | ₺1.500/Monat | ₺19.800 |
Gebrauchte Wohnung Wiederverkaufsobjekt gleicher Größe mit niedrigerem angegebenem Wert | ₺400.000 | ₺800 (0,2 % Wohnsatz, Istanbul Großstadt) | ₺700 | ₺1.500/Monat | ₺19.500 |
Penthouse mit höherem angegebenem Wert Luxusimmobilie, hoher angegebener Wert, gleicher Bezirk | ₺1.000.000 | ₺2.000 (0,2 % Wohnsatz) | ₺1.500 | ₺3.000/Monat | ₺39.500 |
Außerhalb einer Großstadtprovinz Dieselbe Immobilie, läge sie in einer der (wenigen verbliebenen) Nicht-Büyükşehir-Provinzen — Standardsatz für Wohnimmobilien | ₺400.000 | ₺400 (0,1 % Wohnsatz) | ₺600 | ₺1.000/Monat | ₺13.000 |
Kauf eines Baugrundstücks (arsa) Unbebautes Bauland in Istanbul, ohne Aidat oder DASK | ₺300.000 | ₺1.800 (0,6 % Arsa-Satz, Großstadt — Bauland wird höher besteuert als Wohnimmobilien) | entfällt | entfällt | ₺1.800 |
Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung. Die tatsächlichen Kosten hängen von Lage, Gebäudealter, Ausstattung und Nähe zu Annehmlichkeiten ab. Luxusgebäude oder Gebäude mit umfangreicher Ausstattung (Concierge, Spa, Parkplatz) verlangen ein deutlich höheres Aidat. Abgelegene Immobilien haben ein niedrigeres Aidat, können aber bei älteren Gebäuden höhere DASK-Prämien aufweisen.
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Fristen & Zahlung
Wie und wann Sie türkische Grundsteuern zahlen.
Jährlicher Grundsteuerkalender
Die türkische Grundsteuer (emlak vergisi) wird zweimal jährlich in Rechnung gestellt:
- Mai: Erste Ratenzahlung fällig (in der Regel bis Ende Mai)
- November: Zweite Ratenzahlung fällig (in der Regel bis Ende November)
Die genaue Frist variiert je nach Gemeinde — erkundigen Sie sich bei Ihrem örtlichen TAPU-Amt oder Finanzamt. Manche Gemeinden erlauben Zahlungen bis zum 25.; andere bis zum Monatsende. Verspätete Zahlung führt zu Strafgebühren.
Zahlung der DASK-Versicherung
Die DASK-Erdbebenversicherung wird in der Regel jährlich abgerechnet und ist meist in der ersten Jahreshälfte (Januar–Juni) fällig. Die Zahlung kann erfolgen:
- • Direkt bei Versicherungsvertretern oder Maklern
- • Über Ihre Bank, sofern Sie ein Konto in der Türkei haben
- • Online über das e-Devlet-Portal
- • Über einen türkischen Steuerberater oder Hausverwalter
DASK muss vor der Verlängerung bezahlt werden, sonst erlischt die Police. Nach dem Erlöschen setzt sie sich nicht einfach fort — Sie müssen sie reaktivieren, was eine erneute Besichtigung oder höhere Prämien nach sich ziehen kann. Bei unbezahltem DASK kommt es zu Versorgungssperren.
Zahlungsmethoden
Grundsteuern können über mehrere Kanäle bezahlt werden:
- • e-Devlet (online): Digitales Regierungsportal. Erfordert türkische Identifikationsnummer und Online-Registrierung. Schnell und sicher. Keine zusätzlichen Gebühren.
- • Türkische Banken: In der Filiale oder online, sofern Sie ein türkisches Bankkonto haben. Die gängigste Methode für Ansässige.
- • TAPU-Ämter: Persönliche Zahlung im Grundbuchamt. Vorsprachen ohne Termin sind während der Geschäftszeiten möglich.
- • Hausverwaltungen: Viele übernehmen Zahlungen für ausländische Eigentümer. Gebühr üblicherweise 2–5 % des Steuerbetrags.
- • Steuerberater (muhasebeci): Können Zahlungen und Erklärungen übernehmen. Honorar üblicherweise ₺100–500 pro Vorgang.
Ratenzahlungsoptionen
Die türkische Grundsteuer wird automatisch in zwei Raten aufgeteilt (Mai und November). Manche Gemeinden erlauben weitere Ratenpläne für große Immobilien oder bei nachgewiesener Härte. Wenden Sie sich an Ihr örtliches TAPU- oder Finanzamt, um sich nach flexiblen Ratenzahlungen zu erkundigen. Die meisten ausländischen Eigentümer zahlen einfach die beiden vorgesehenen Raten, statt zusätzliche Zahlungspläne zu suchen.
Zahlungsnachweise und Unterlagen
Bewahren Sie stets Zahlungsbelege auf. Grundsteuerzahlungen sind mit Ihrer Immobilienakte und den Unterlagen der Steuerbehörde verknüpft, es ist jedoch ratsam, eigene Aufzeichnungen zu führen. Bei Zahlung über e-Devlet oder Banken sind die Belege digital und können ausgedruckt werden. Bei Zahlung über eine Hausverwaltung oder einen Berater fordern Sie einen Beleg an. Diese Unterlagen sind beim Verkauf der Immobilie unerlässlich — der Anwalt des Käufers wird prüfen, dass alle Steuern aktuell sind.
Zu vermeidende Fallstricke
Häufige Fehler ausländischer Käufer bei türkischen Grundsteuern.
Die türkische Steuernummer (Vergi Numarası) nicht vor dem Kauf zu beantragen — sie ist für die Grundbucheintragung und Steuererklärungen erforderlich. Die Bearbeitung kann Wochen dauern.
Anzunehmen, dass beim Wiederverkauf keine Mehrwertsteuer anfällt — die meisten Wiederverkaufsobjekte sind mehrwertsteuerfrei, aber bei einigen neueren Einheiten können noch 1 % oder 8 % anfallen.
Den tatsächlichen Kaufpreis nicht gegenüber der Gemeinde anzugeben — der angegebene Wert wird zur offiziellen Steuerbemessungsgrundlage, und ein zu niedriger Wert kann Ermittlungen der Steuerbehörde auslösen.
Die DASK-Erdbebenversicherung nicht einzuplanen — im Irrglauben, sie sei optional oder werde von der normalen Hausratversicherung abgedeckt. Sie ist verpflichtend und eigenständig.
Nicht zu erkennen, dass Mieteinnahmen auch dann angegeben werden müssen, wenn sie informell oder bar gezahlt werden — die türkische Steuerbehörde verlangt zunehmend bankbelegte Transaktionen für die Einkommenserklärung.
Anzunehmen, dass alle Kaufsteuern bei der Unterzeichnung fällig werden — mehrere Gebühren entstehen zu unterschiedlichen Zeitpunkten: die Bewertungsgebühr vor dem TAPU-Termin, die Tapu Harcı im TAPU-Amt und DASK unmittelbar nach der Eigentumsübertragung.
Die 5-Jahres-Regel für die Befreiung von der Kapitalertragsteuer nicht zu verstehen — ein Verkauf innerhalb von 5 Jahren löst progressive Einkommensteuersätze auf den Gewinn aus; ein Verkauf nach 5 Jahren ist vollständig steuerfrei.
Die Grundsteuer nicht bis zur Novemberfrist zu zahlen — eine unbezahlte Emlak Vergisi blockiert künftige Immobilientransaktionen und führt zu Strafzahlungen. Beim Verkauf muss sie beglichen sein.
Keine Mittel für das jährliche Aidat und DASK zurückzulegen — dies sind wiederkehrende Kosten, die von ausländischen Käufern oft unterschätzt werden. Eine Wohnung im Wert von ₺500.000 kann kombiniert über ₺2.000/Monat kosten.
Zu versuchen, nicht belegbare Abzüge oder Ausgaben geltend zu machen — Abzüge bei Mieteinnahmen müssen durch Quittungen, Rechnungen oder Kontoauszüge belegt werden. Die türkische Steuerbehörde ist bei Nachweisen strenger geworden.
Profi-Tipp: Beauftragen Sie beim Kauf einen türkischen Steuerberater (muhasebeci) oder eine Hausverwaltung. Die geringen Kosten (₺1.500–3.000 pro Jahr) lohnen sich, um Steuererklärungen, Fristenerinnerungen und Zahlungsabwicklung zu übernehmen und kostspielige Fehler zu vermeiden. Viele arbeiten mit ausländischen Kunden zusammen und sprechen Englisch.
FAQ
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