Immobilienkauf in der Türkei
als Ausländer: Leitfaden 2026

Ja. Bürger von rund 183 Ländern können in der Türkei Volleigentum an Immobilien erwerben, ohne eine Aufenthaltserlaubnis zu benötigen — lediglich eine türkische Steuernummer, die kostenlos ist und etwa 15 Minuten zur Beschaffung dauert. Eine kleine Anzahl von Nationalitäten (syrische Staatsbürger sind das bekannteste Beispiel) unterliegt Einschränkungen, und Käufe innerhalb von Militär- oder Sicherheitszonen sind grundsätzlich gesperrt. Es lohnt sich daher, die Berechtigung für Ihre konkrete Nationalität vor einem Angebot mit einem örtlichen Anwalt zu klären.

Kalkulieren Sie zusätzlich zum Kaufpreis etwa 6–10% für Steuern und Gebühren ein: 4% Grunderwerbsteuer, 2–4% Maklerprovision zzgl. Mehrwertsteuer, Notar- und Registrierungsgebühren von einigen hundert Euro sowie laufende Kosten wie DASK-Versicherung und jährliche Grundsteuer. Neubaukäufe können je nach Größe und Status zudem mit 1%, 10% oder 20% Mehrwertsteuer (KDV) belegt sein, sofern Sie nicht für die Mehrwertsteuerbefreiung für ausländische Käufer infrage kommen.

Nein. Sie können als Tourist eine Immobilie in der Türkei kaufen — Sie benötigen lediglich eine türkische Steuernummer. Immobilienbesitz verschafft Ihnen jedoch nicht automatisch eine Aufenthaltserlaubnis: Seit dem 16. Oktober 2023 setzt eine kurzfristige, auf Immobilienbesitz basierende Aufenthaltserlaubnis voraus, dass die Immobilie mindestens 200.000 $ wert ist (bestätigt durch ein SPK-lizenziertes Wertgutachten), vollständig in Ihrem Eigentum steht und sich außerhalb jedes für neue ausländische Registrierungen gesperrten Stadtviertels befindet.

Für einen Standardkauf nicht mehr. Seit dem 13. Juni 2024 hat die Türkei die Pflicht für ausländische Käufer aufgehoben, für gewöhnliche Immobiliengeschäfte ein SPK-lizenziertes Wertgutachten einzuholen. Das Gutachten bleibt jedoch Pflicht, wenn der Kauf einen Antrag auf Staatsbürgerschaft durch Investition oder eine immobilienbasierte Aufenthaltserlaubnis unterstützen soll.

Ja. Ein Immobilienkauf von mindestens 400.000 $ (bestätigt durch ein Wertgutachten), der mindestens 3 Jahre gehalten wird, qualifiziert für das türkische Staatsbürgerschaftsprogramm durch Investition, ebenso wie Optionen wie eine Bankeinlage von 500.000 $ oder eine Festkapitalinvestition. Die Bearbeitung dauert in der Regel 3–6 Monate und kann Ehepartner sowie unterhaltsberechtigte Kinder unter 18 Jahren einschließen.

Jede Eigentumsübertragung an einen ausländischen Käufer wird vom Grundbuchamt automatisch auf gesperrte Militär- und Sicherheitszonen gemäß Gesetz Nr. 2644 geprüft. Die meisten bereits freigegebenen städtischen Objekte bestehen diese Prüfung innerhalb weniger Tage; Immobilien in der Nähe einer Grenze, Küste oder militärischen Einrichtung können länger dauern, gelegentlich mehrere Wochen.

Gesetzlich ist es nicht vorgeschrieben, wird aber dringend empfohlen, besonders für Käufer aus dem Ausland. Ein örtlicher Immobilienanwalt prüft den Eigentumstitel unabhängig, kontrolliert offene Schulden oder Belastungen, prüft den Vertrag und kann bei einer Vollmacht handeln, falls Sie nicht persönlich zur Übertragung erscheinen können.

Ja. Viele ausländische Käufer wickeln den gesamten Prozess aus der Ferne ab, indem sie einem Anwalt oder vertrauenswürdigen Vertreter in der Türkei eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen, der dann Besichtigungen, die Vertragsunterzeichnung und die Tapu-Übertragung (Grundbucheintrag) in ihrem Namen übernimmt.

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) ist die türkische Pflichtversicherung gegen Erdbeben, eingeführt nach dem Marmara-Erdbeben von 1999. Ohne gültige DASK-Police kann weder die Grundbuchübertragung abgeschlossen noch können Versorgungskonten auf Ihren Namen eröffnet werden. Die Prämien sind moderat — üblicherweise wenige hundert türkische Lira pro Jahr — und hängen von Größe, Bauart und Erdbebenzone der Immobilie ab.

Ja. Ausländer dürfen nicht innerhalb ausgewiesener Militär- oder Sicherheitszonen kaufen, sind landesweit auf 30 Hektar Land begrenzt und dürfen den ausländischen Eigentumsanteil in keinem einzelnen Bezirk über 10% des gesamten Privatlands treiben. Diese Obergrenzen betreffen den Kauf einer einzelnen Wohnung oder Villa selten, sind aber für größere oder wiederholt kaufende Investoren relevanter.

Das hängt von der Immobilie ab. Neubau-Wohneinheiten unter 150 m², die erstmals verkauft werden, werden oft mit einem ermäßigten KDV-Satz von 1% besteuert; größere oder nicht-Wohnimmobilien können mit 10% oder 20% besteuert werden. Nicht ansässige ausländische Käufer, die in aus dem Ausland überwiesener Fremdwährung zahlen und sich in den 6 Monaten vor dem Kauf nicht in der Türkei aufgehalten haben, können bei qualifizierenden Erstkäufen von Neubauten direkt vom Bauträger eine Mehrwertsteuerbefreiung beantragen — vorausgesetzt, die Immobilie wird mindestens 12 Monate gehalten.

Ja, wenn auch zu strengeren Bedingungen als für türkische Staatsbürger. Ausländische Käufer benötigen in der Regel eine Anzahlung von 30–50% (Beleihungsquote von 50–70%), können Laufzeiten von 10–15 Jahren erhalten und bekommen bei Fremdwährungskrediten (EUR/USD) generell bessere Zinsen — etwa 5–9% pro Jahr — als bei Krediten in türkischer Lira, die aufgrund der inflationsbekämpfenden Zinspolitik der Türkei deutlich höher ausfallen.

Bevor Sie etwas unterschreiben, sollte ein Anwalt oder lizenzierter Makler den tapu kaydı (Grundbucheintrag) beim Grundbuchamt auf offene Hypotheken, Belastungen, unbezahlte Schulden, Probleme mit der Baugenehmigung oder Eigentumsstreitigkeiten prüfen, die mit der Immobilie verbunden sind. Diesen Schritt zu überspringen ist einer der häufigsten — und teuersten — Fehler, die ausländische Käufer in der Türkei machen.

Bei einer Bestandsimmobilie können Sie genau besichtigen, was Sie kaufen, und die Tapu-Übertragung sofort abschließen. Off-Plan-Immobilien sind oft pro Quadratmeter günstiger und können über einen zinsfreien Ratenzahlungsplan des Bauträgers bezahlt werden, bergen aber Bau- und Terminrisiken — prüfen Sie daher die Erfolgsbilanz des Bauträgers und die Baugenehmigungen sorgfältig.

Das hängt von der Stadt, der Immobilie und Ihren Zielen ab. Küstenstädte wie Antalya haben historisch höhere Bruttomietrenditen erzielt als Istanbul, doch die Wohnungskäufe durch Ausländer sind landesweit 2025 auf ein Neunjahrestief gefallen (21.534 Einheiten, laut TUIK), begleitet von steigenden Preisen. Behandeln Sie Renditeprognosen daher konservativ und vergleichen Sie die Mietrenditedaten für Ihre Zielstadt, bevor Sie sich festlegen.